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Expertise - Négociation - Vente
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Dates
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A fixer.
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Durée
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2 jours
en 1 session
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Lieux
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A fixer.
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Inscription
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la fiche
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• Apporter à l'agent immobilier et l'administrateur de biens :
- l'augmentation de son chiffre d'affaires en abordant un marché de proximité (honoraires de transaction),
- la gestion des baux commerciaux avec des loyers élevés (honoraires de gestion),
- une insertion dans le tissu économique de sa ville et de sa région pour trouver de futurs prescripteurs, de futurs négociateurs, des investisseurs, etc.
• Apporter au vendeur :
- l'augmentation de ses chances de vendre en se reposant sur un professionnel capable d'appréhender tous les aspects de la vente de fonds,
- la réussite de sa vente de fonds grâce à un professionnel qui suivra le dossier (de prêt) étant rémunéré au résultat (à l'opposé du rédacteur).
• Apporter à l'acquéreur :
- l'accompagnement par un professionnel,
- la sécurité sur la valeur d'acquisition du fonds.
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 LE MARCHÉ DE LA VENTE DE FONDS DE COMMERCE |
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• Quel est le potentiel du marché de la vente des fonds de commerce ?
• Quels sont les commerces les plus recherchés, vendus et intéressants ?
• Quels sont les principaux intervenants, leurs forces et leurs faiblesses ?
• La vente de fonds de commerce : une activité à part entière ou complémentaire aux autres activités ?
• Les documents à demander :
Titre de propriété - K Bis - Bail - 2 bilans - Contrats à reprendre - Contrat de travail. |
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| QU'EST-CE QU'UN FONDS DE COMMERCE ? |
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2.1 - DÉSIGNATION DES LOCAUX : les destinations et les spécificités des locaux, les conséquences juridiques.
2.2 - ANALYSE ET EXECUTION DU BAIL
Les travaux
• Gros travaux article 606 du CC.
• Convention d'imputation de ces travaux à la charge du locataire.
• A qui incombe la charge de ces travaux ?
- audit sécurité incendie et hygiène des bâtiments.
- extincteurs et blocs de balisage, amiante.
- documents obligatoires : registre de sécurité, registre risques travailleurs, vérification chaudière, contrôle annuel installation électrique et conformité, système arrêt d'urgence.
Le loyer et ses modifications
• Charges augmentatives : impôts et charges diverses.
• La révision triennale : quels sont les éléments du décret d'application et de la jurisprudence ?
• Comment prévoir contractuellement une révision à l'occasion du jeu d'une clause d'indexation ?
• Comment prévoir une révision en cas de sous-location autorisée.
Le changement de destination
• La despécialisation du bail et ses conséquences.
• L'adjonction d'une activité connexe ou complémentaire : quelles sont les incidences en matière d'augmentation de loyer ?
• L'exercice d'activités non prévues par le bail : quelles en sont les conséquences juridiques et financières ?
La cession du droit au bail
• Les droits et les obligations des parties en cas de vente de fonds de commerce ou sans cession de fonds de commerce.
• Les cas particuliers de cession et respect des conditions de forme : les clauses d'interdiction, le droit de préemption du bailleur.
La sous-location
• Règlementation de la sous-location : quelles sont les clauses contractuelles règlementaires ?
• Les conséquences sur la validité du bail et le loyer.
2.3 - LA FIN DU BAIL
• Les modalités d'expiration du bail : les différents cas de figure rencontrés.
• Le droit au renouvellement : le formalisme à respecter.
• Les modalités du bail renouvelé :
- l'aspect financier de bail renouvelé, les autres modalités.
• Les droits de reprise : quelles sont les cas possibles et les conséquences financières ?
• Quels sont les cas de renouvellement pour motifs graves et légitimes ?
2.4 - LES CONTENTIEUX
• Les règles de compétences : quels sont les tribunaux compétents ?
• La procédure sur mémoire : comment se déroule la procédure ?
• La prescription et la péremption : des délais différents pour chaque cas, comment passer la main à l'avocat ? |
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| L'ASPECT FINANCIER ET FISCAL DE LA VENTE DE FONDS DE COMMERCE |
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• La plus-value due par le vendeur et son calcul.
• Comment percevoir sans délai la commission d'agence ?
• Comment justifier les honoraires de rédaction d'actes et les droits d'enregistrement ?
• Quelles sont les méthodes d'évaluation du fonds de commerce ?
- Coefficient par rapport à l'EBE dégagé (Excédent Brut d'Exploitation).
• Comment lire et analyser un bilan et un compte d'exploitation ?
- Retraitement des postes du compte d'exploitation.
- Danger cession sous forme de cession de parts. |
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| LES ÉTAPES D'UNE VENTE DE FONDS DE COMMERCE |
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4.1 - La prise de mandat.
• Les éléments ou documents à vérifier et/ou à obtenir.
• Comment obtenir et présenter la signature du mandat de vente et négocier les honoraires ?
• Comment présenter et justifier un mandat exclusif ?
4.2 - La signature du compromis de vente.
• Les précautions à prendre.
• Comment s'assurer de la fiabilité du financement du prix d'achat ?
• Le formalisme et les énonciations obligatoires :
- Les horaires d'ouverture.
- Énonciation du contrat de travail.
- Énonciation de tous les contrats à reprendre.
- Énonciation des CA et des bénéfices et attestation comptable.
• La responsabilité de l'agent immobilier et les principaux pièges à éviter.
- Conséquence si passif supérieur au prix de cession.
- Jurisprudence.
4.3 - Le contrat de vente définitif.
• La liaison avec le rédacteur de l'acte définitif : quelles sont les informations et les pièces à transmettre ?
• Comment aider à la constitution du dossier de prêt ?
• L'obtention du prêt par l'acquéreur et son suivi par l'agent immobilier.
• La vente définitive et les formalités après contrat.
• Conséquence si passif supérieur au prix de cession.
• Jurisprudence. |
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| SYNTHÈSE, PLAN D'ACTION ET ÉVALUATION DE LA FORMATION |
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• Comment mettre en place un plan d'action progressif ?
• Synthèse et évaluation de la formation. |
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• Personnes concernées :
• Les responsables d'agence qui veulent : diversifier leur activité et augmenter leur chiffre d'affaires.
• Les négociateurs confirmés qui veulent élargir leur champ d'activité sans sortir de leur secteur géographique.
• Témoignages de participants :
• Indice de satisfaction : à la question "l'animation vous a-t-elle semblé" :
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pas du tout
satisfaisant
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-
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peu
satisfaisant
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-
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moyennement
satisfait
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-
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satisfait
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-
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très
satisfait
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100 %
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• Animateur : un consultant MULTISCORE praticien de l'activité transaction et spécialisé dans le fonds de commerce.
• Animation : elle repose sur des cas rencontrés dans l'activité transaction, aussi bien par le consultant que par les participants.
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• Un manuel "FONDS DE COMMERCE" Expertise - Négociation - Ventes, comprenant :
- les principaux textes juridiques,
- des modèles et des outils prêts à l'emploi. |
- FONDS DE COMMERCE -
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Modalités de participation :
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Dates
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A fixer.
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Durée
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2 jours
en 1 session
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Lieux
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A fixer.
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| Horaires |
9h-13h ; 14h-17h30
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Méthodes
de travail
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• Des exposés faits par l'animateur.
• Des discussions de groupes.
• Des exercices d'application.
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Tarifs (pour la durée de la formation)
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pour 1 participant
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pour plusieurs
participants
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frais annexes
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Hors frais de journées d'étude (pauses matin et après-midi, déjeuner de midi, mise à disposition de l'infrastructure de l'hôtel). Les frais d'hébergement le cas échéant sont également à prévoir. L'ensemble de ces frais d'hôtel sont à régler par le participant directement sur place à l'hôtel où se déroule la formation lors de chaque session. (consulter bulletin d'inscription en vigueur)
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formations
groupées
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Aucun regroupement n'est possible
avec cette formation. |
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Les travailleurs indépendants non salariés, les entreprises à partir de un salarié : nous consulter pour bénéficier de conditions financières particulières.
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Dossier de présentation
et d'inscription sur demande
au Numéro Vert : 0 800 17 68 75
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 CONVENTION DE FORMATION :
à disposition avec le bulletin d'inscription
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Organisme de formation immatriculé.
N° organisme : 72330401733
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© MULTISCORE - 26/07/2007
Reproduction strictement interdite sans autorisation écrite des auteurs.
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H.T.